谭家桥地块位于黄石港区公园路以南、第一老干所以东，总用地面积约39亩，系黄棉生活区整体改造项目（合计224亩）三期配套地块。2021年7月由黄石悦发房地产有限公司竞得，原土地用途为商业用地。受宏观经济下行、房地产市场调整及商业供给过剩等多重因素影响，项目三期商业开发停滞，土地长期低效闲置，同时，片区发展仍存在突出短板：一是交通循环不畅，纺织二路未贯通、路网微循环难以形成；二是河道空间割裂，两岸缺乏连接，阻碍城市功能融合及区域发展；三是河岸景观待提升，滨水岸线设施老旧、绿化空间不足，公共活动空间供给短缺；四是学校出行受阻，湖北师范大学出入口与道路衔接不畅，师生通行不便、存在安全隐患，亟需通过存量盘活破解开发困局。
紧扣存量商业用地转型相关政策导向，我市坚持规划引领、政策先行，多措并举推进地块再开发：一是强化制度保障，完善转型政策支撑。因地制宜出台《黄石城区存量商业服务业用地规划用途优化调整工作方案》，构建商服用地功能转型制度体系，为谭家桥地块实施“商改住”提供政策依据和操作指引。二是规范审批流程，实施土地重新供应。项目采取“收回土地调整规划重新供应”的盘活方式，扣除相关成本费用后依法收回土地使用权，同时充分调研周边住房需求及公共服务配套情况，重新开展规划论证，将地块商业用地调整为二类居住用地后重新挂牌出让，实现低效用地转型升级。三是合理分配土地出让收益，保障资金平衡。将地块盘活收益统筹用于纺织二路连通工程（含道路改造、桥梁新建及滨水景观提升）建设，项目已纳入城市建设计划，土地增值收益反哺片区市政和公共服务设施建设，实现项目资金自平衡。四是整合零星用地，完善休闲与停车功能。充分挖掘片区零散闲置用地资源，打造桥头南北两岸休闲绿地、口袋公园，系统实施水系护岸整治和现状绿化提升，将休闲游憩与停车功能有机结合，补齐滨水空间环境短板。五是实施置换平衡，破解用地权属制约。针对改造道路占用湖北师范大学用地2076平方米问题，经自然资源部门协商统筹，以周边空地及口袋公园予以置换平衡，并对学校出入口重新选址布设，实现权属对等置换。六是完善路网桥梁，优化交通景观体系。实施纺织二路至斋山公路段桥梁新建工程，同步完善市政道路、慢行步道等基础设施，打通片区路网节点，系统开展滨水景观改造，全面提升区域通行效率与景观面貌。七是整合多方资源，实现互惠共赢。通过企业出资协助校方建设6号门及围墙，道路建成后开放通行，解决师生通行难题，片区路网及配套同步完善，带动地块周边功能提升与活力激发，实现多方互利共赢。
通过多方协同发力，地块盘活从单点突破转向系统推进，综合效益逐步显现。一是土地利用效益显著提升。地块由低效商业用地转型为二类居住用地，土地集约利用水平和资产价值明显提高，实现存量空间高效再利用。二是企业资金压力有效纾解。帮助企业剥离低效存量资产、回笼资金，有效防范房地产领域风险，维护区域房地产市场平稳运行。三是有效补齐公共设施短板。盘活收益反哺纺织二路连通工程、桥梁新建等城建项目，织密片区路网微循环，完善慢行系统与停车设施，区域通行效率明显提升。四是人居环境品质持续改善。休闲绿地、口袋公园与水系护岸整治落地见效，滨水片区生态环境和公共活动空间整体优化。五是形成可复制推广路径。探索形成“政策支撑—收回调整—收益反哺—配套提升”的存量商业用地有机更新模式，推动土地效益、社会效益、环境效益协同提升，为同类低效用地再开发提供可借鉴经验。
盘活利用前实景
盘活利用后效果图
