《关于妥善解决我市城区房屋不动产登记有关历史遗留问题的意见》（黄政办函〔2017〕41号，以下简称《意见》）已经市人民政府办公室发布施行。《意见》明确了我市城区房屋不动产登记历史遗留问题的处理范围、处理原则、不同类型房屋的处理方法和所涉及的土地出让价款征收标准。为准确理解和把握政策，妥善解决我市城区房屋不动产登记历史遗留问题，我们对《意见》作出以下解读。
一、关于《意见》出台的背景
由于历史原因，我市城区不动产登记历史遗留问题涉及面广、住户多、情况复杂，主要形成于上世纪90年代房地产市场发育初期。随着房地产市场竞争加剧，许多开发公司破产、改制，其遗留下一批开发项目，虽经有关部门审批，已办理了房产登记，但因开发单位用地手续不全、欠缴有关税费等问题，导致群众长期无法办理不动产权证，以至于在房屋转让、小孩上学、上户口、抵押贷款等方面受到极大影响。针对这些突出问题，我市以尊重历史、实事求是、民生优先为原则，按照群众办证与开发单位补缴税费相分离、违法必究的办法，化解长期以来分散登记带来的矛盾和问题，为进一步规范不动产登记工作奠定基础。
二、《意见》的主要内容
本《意见》对2016年7月1日市城区实行不动产统一登记前，已颁发房产证未颁发土地证的商品房以及行政机关或国有企事业单位通过市场出售的已颁发房产证未颁发土地证的公房等房屋的不动产权证书办理进行了规定，主要包含以下内容：
（一）处理方法。《意见》规定了不同类型的房屋办理不动产登记的具体处理方法。一是对无土地权属来源的商品房，可由市不动产登记中心组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和土地用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。二是对在划拨土地上开发的商品房或出售的公房为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。三是对未按土地出让合同约定缴纳土地出让价款的商品房，开发主体存在的，由市国土资源局依法向开发单位进行追缴，同时为房屋所有权人办理出让土地使用权不动产登记。办理了划拨土地使用权不动产登记的房屋今后发生转让时，按本《意见》规定征收土地出让价款后，再办理出让土地使用权不动产登记。
（二）土地出让价款征收。《意见》对三种不同用地的土地出让价款征收标准在过去基础上进行了规范统一。一是按划拨土地登记的拆迁还建住房、历史遗留问题商品住房和行政机关、企事业单位出售的公有住房以及符合划拨供地目录的其他住房转让，导致住宅划拨土地使用权转让的，土地出让价款按住房成交价格（税务部门计征契税价格）1%执行。二是除上述情形之外，市城区其他的划拨土地使用权转让，按照土地市场价格（土地权利人申请办理划拨土地使用权转让手续时的土地市场价）的50%征收土地出让价款。三是改制企业土地转让按合同约定需补缴土地出让价款的，按差额比例补缴。对限期不缴纳土地出让价款的单位，将通过行政、司法等途径及时进行追缴。
（三）申报主体。《意见》对各类不同情形的房屋由谁申报登记做出了规定。一是开发单位存在的房地产开发项目，由开发单位负责组织资料进行申报。开发单位重组、改制的，由其继承或改制后企业组织资料进行申报。二是开发单位因破产、注销、失联等原因导致没有申报主体的，可由房屋所在地的区人民政府组织街办申报，也可由区政府指定小区业主委员会或业主代表组织资料进行申报。三是行政机关或企事业单位出售的公房，由原产权单位或其主管部门负责组织资料进行申报。
（四）责任追究。《意见》明确要求对不配合解决历史遗留房屋不动产登记问题的进行问责。一是在处理不动产登记历史遗留问题中发现开发单位有违法行为的，依法查处。在解决不动产登记历史遗留问题工作中，相关部门及其工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，将依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。二是因开发单位不配合，或者逾期不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费和罚款等各种原因，导致历史遗留问题不能解决的，将记录该单位及法人代表、出资人、高管的不良信用信息，依法依规纳入“失信人黑名单”。三是凡被纳入“失信人黑名单”的单位，取消其报名参加我市所有项目投标资格，对该单位新建项目暂停办理用地手续，暂停办理规划许可，暂停办理建设手续，依法限制其开发经营行为。四是开发建设单位属于行政事业单位或者国有企业，不配合解决历史遗留房屋不动产登记的，由市政府对该单位及其负责人依照有关规定予以问责。
需要重点说明的是，个人自建私房、小产权房和尚未通过有关部门竣工验收的商品房，以及法律法规规定不予登记的房屋，不属于本《意见》处理范围。
三、关于原房产证、土地证的效力问题
按照国家“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利不变动，证书不更换。也就是说，旧证、新证同时具有法律效力。因此，持有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的不动产权利人完全没有必要专程到市不动产登记中心去更换为新的《不动产权证书》，在依法办理不动产转移、变更等登记时就会换发为《不动产权证书》或者《不动产权登记证明》。
