一、起草背景
为深入贯彻落实《自然资源部关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2025〕83号）的有关部署，省自然资源厅《关于提升自然资源要素配置效率 助推高质量发展的若干措施的通知》（鄂自然资发〔2025〕33号）等文件指引，盘活黄石市城区存量建设用地，规范国有建设用地置换工作流程，提升自然资源要素配置效率，助推城市高质量发展，在学习借鉴深圳、成都等地经验的基础上，结合我市实际，我科起草了《关于规范黄石市城区闲置低效用地置换工作的指导意见》（以下简称《意见》），旨在通过解决黄石市城区土地置换工作中无明确操作规范、流程不统一等问题，盘活存量建设用地，推进土地节约集约利用，保障土地使用权人合法权益，激发市场主体开发积极性，提升自然资源要素配置精准度和效率，为黄石城市高质量发展提供坚实土地要素保障。
二、起草依据
（一）《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）
（二）《自然资源部关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2025〕83号）
（三）《省自然资源厅关于提升自然资源要素配置效率 助推高质量发展的若干措施的通知》（鄂自然资发〔2025〕33号）
（四）《省自然资源厅关于分类处置历史遗留闲置土地的通知》（鄂自然资函〔2021〕188号）
三、《意见》有关内容说明
本《意见》在国家、省级政策文件的基础上，结合黄石实操需求细化落地规则，进一步明确了建设用地置换的适用条件和办理流程及特殊事项规则，核心内容如下：
（一）关于办理方式。根据《省厅关于分类处置历史遗留闲置土地的通知》精神，将“价值相当、用途相同”作为土地置换核心原则，明确置换事项以协议方式办理用地手续，确保政策落地合规。
（二）关于含义界定。《意见》明确国有建设用地置换的具体含义，指的是因项目用地调整或地块闲置原因无法消除，但使用权人已缴清出让价款、落实项目资金且有意愿开发的情形，按照“用途相同、价值相当”的原则，经市政府批准，可办理土地置换，采取协议出让方式办理用地手续。
（三）关于适用范围及条件。《意见》明确国有建设用地置换的适用范围为黄石港区、西塞山区、下陆区，在遵循“用途相同、价值相当”原则的基础上，从原地块类型、净地要求、权属状况，以及新地块规划、用途、价值等方面，明确了5项具体适用条件，确保土地置换工作有明确的准入标准，从源头把控项目质量。
（四）关于办理流程。对于符合置换条件的，按照“提出申请—审查方案—签订合同—办理登记”的流程规范土地置换程序，明确各相关部门职责职能，要求第三方机构参与地价评估，保证置换工作的规范性和公正性。
（五）关于其他事项说明。
1.政府原因造成闲置土地的认定。依据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第八条规定：一是因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；二是因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；三是因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；四是因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；五是因军事管制、文物保护等无法动工开发的；六是政府、政府有关部门的其他行为。
2.价值浮动比例10%的界定。《意见》中明确优先选择价值大于原地块的地块进行置换，所选地块的价值不得超出原地块价值的10%，该比例确定依据主要包括三方面：一是借鉴外地成熟经验，深圳作为低效用地再开发先行城市，明确土地置换价值浮动上限为10%，南宁设定为5%，结合我市试点探索阶段的实际需求，选取10%的比例更具操作弹性；二是贴合黄石市场实际，10%的价值浮动区间与本地土地市场行情、企业开发预期相匹配，既能保障土地资产保值，又能降低置换落地难度；三是与法定政策的衔接，《政府采购法》第四十九条规定，“政府采购合同履行中，采购人需追加与合同标的相同的货物、工程或者服务的，在不改变合同其他条款的前提下，可以与供应商协商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十”。
3.补缴出让金差额的核算方式。《意见》明确以现时点为统一评估基准、土地使用年限按满年期核算，按新地块和原地块市场评估价差值确定出让金差额，统一核算口径，避免实操争议。
附件：关于规范黄石市城区闲置低效用地置换工作的指导意见
附件
关于规范黄石市城区闲置低效用地用地置换工作的指导意见
（征求意见稿）
根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）《自然资源部关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2025〕83号）、《省自然资源厅关于提升自然资源要素配置效率 助推高质量发展的若干措施的通知》（鄂自然资发〔2025〕33号）规定，为盘活存量建设用地，规范土地置换程序，结合实际，制定本意见。
一、定义
本意见中国有建设用地置换是指因项目用地调整或地块闲置原因无法消除，但使用权人已缴清出让价款、落实项目资金且有意愿开发的情形，按照“用途相同、价值相当”的原则，经市政府批准，可办理土地置换，采取协议出让方式办理用地手续。
二、适用范围和条件
（一）适用范围。黄石港区、西塞山区、下陆区。
（二）适用条件。国有建设用地置换必须满足以下条件：
1.原地块为工业用地或属政府原因的闲置土地；
2.原地块原则上必须满足“净地”条件，如有地上建（构）筑物的，权利人须承诺自行拆除或自愿放弃地上建（构）筑物权利，并承诺完成产权注销登记；
3.原地块已缴清全部出让价款；
4.原地块无抵押、司法查封且权属清晰，无争议纠纷。
5.新地块应符合国土空间规划，与原用途保持一致，价值相当，且形成“净地”。
三、办理程序
（一）提出申请。土地使用权人向属地政府提出书面申请，属地政府结合项目招商和履约情况，研判土地置换的可行性，编制土地置换方案报送市资源建设局。
（二）审查方案。市资源建设局征求相关部门意见后，出具新地块的规划条件，并委托第三方机构按现时点对新地块和原地块市场价格进行评估，提出土地置换审查意见报市政府审批。
（三）签订合同。经批准后，市资源建设局向土地使用权人下达收回决定书，市土地储备中心与土地使用权人签订原地块土地使用权收回合同，市资源建设局与土地使用权人签订新地块土地出让合同。
（四）办理登记。土地使用权人按照收回合同约定办理原地块产权注销登记，缴清新地块和原地块土地出让金差价（若有），办理新地块不动产登记。
四、相关说明
（一）土地置换应优先选择价值大于原地块的地块进行置换，所选地块的价值不得超出原地块价值的10%。
（二）实施土地置换的地块按照“价值对等，补缴差额”的原则，按新地块和原地块的市场评估价差值确定，其中土地使用年限均按对应土地用途的法定最高年限核定，评估基准日保持一致；
（三）原地块缴纳的税费可与新地块的税费相抵扣，具体相关涉税事宜按税务部门现行规定执行。
五、工作要求
（一）提高思想认识。实施土地置换是支持企业盘活存量土地、提振市场信心的重要举措，各地要提高认识，在方案论证、集体决策等各个环节严格把关，科学、合理、有序推进项目落地。
（二）主动审批服务。各地、各有关部门要按照优化营商环境的工作要求，遵循“实事求是”原则，对符合要求的项目，超前介入、靠前服务，严守法律法规的前提下，依法依规加强审批和指导工作。
（三）加强巡查监管。各地要加强置换项目日常巡查和监管，及时发现、协调、解决项目实施过程中发生的各类问题。督促土地使用权人严格落实履约义务，加快项目建设进度，早日形成投资实物量。因巡查、监管不到位产生严重后果的，依法追究责任。
本方案自印发之日起执行，有效期两年，执行期间，如国家、省出台新的法律法规或政策规定的，从其规定。大冶市、阳新县、开发区·铁山区、新港园区可参照执行。
