一、起草背景
为贯彻落实党中央、国务院关于盘活存量土地、促进土地资源高质量利用、推动房地产市场平稳健康发展的决策部署，满足人民群众对高品质住房的新需求和新期待，按照“因城施策、分类调控”的原则，在学习借鉴武汉、天津、杭州、合肥、汕尾等地经验的基础上，结合我市实际，我科起草了《优化房地产用地供应和规划管理的若干措施》（以下简称《措施》），旨在通过优化规划管理、鼓励企业优化开发、促进市场流通等多维度举措，破解房地产用地供应和规划管理中的痛点难点，进一步释放土地资源潜力，提升土地利用效率，促进房地产市场平稳健康发展。
二、起草依据
（一）自然资源部关于完善土地政策 推动构建房地产发展新模式若干措施的通知（自然资函〔2025〕77号）
（二）自然资源部 国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知（自然资函〔2024〕104号）
（三）省自然资源厅关于印发《加强自然资源要素保障 全力服务支点建设若干措施》的通知（鄂自然资发〔2025〕5号）
（四）省自然资源厅印发《关于支持房地产用地的若干措施的通知》（鄂自然资函〔2024〕779号）
（五）市人民政府办公室印发《关于进一步加快推进装配式建筑发展的实施意见》（黄政办发〔2023〕28号）
三、《措施》有关内容说明
《措施》围绕“优化供应、提升效率、激活流通”核心目标，分三大板块提出十五项具体举措，每项举措均明确具体操作规则，适用范围与实施要求，形成覆盖规划设计、土地供应、开发建设、登记流转全流程政策体系。
（一）在优化规划管理方面。一是结合黄石实际情况，在《黄石市建筑工程容积率计算管理办法（试行）》（黄资建发〔2024〕1号）基础上，进一步细化停车设施、底层建筑、地下室的指标认定规则，明确管控要求，减轻企业容积率压力的同时，保障绿地率与公共空间品质；二是为促进地下空间统一规划、有序开发，编制城市地下空间专项规划，进一步规范地下空间规划条件核发，确保地下空间资源的合规高效利用；三是允许商住比例灵活调整。结合黄石目前市场行情，参考汕尾市关于商品房规划微调措施，提出房地产开发企业可结合市场供需变化，对于已出让居住用地商住比调整上下幅度在原审批比例的3%以内，无需办理用地规划条件变更手续，直接按调整后的方案推进，优化审批流程；四是支持已出让未开发的商服用地合理调整用途，存量商服用地若符合城市总体规划及相关规定，可按程序采取“收回—供应”的方式，调整为商住用地，盘活低效商服用地；五是允许功能复合设置及用途合理转换，用途兼容范围扩大，商服用地可兼容文化、教育、体育、医疗、养老等服务设施及创新创业空间，同时，进一步明确用途转换无需调整控制性详细规划的类型，简化转换程序。
（二）在鼓励企业优化开发方面。一是加大装配式建筑的激励措施。满足装配式建筑要求部分的计容建筑面积3%不计入成交地块容积率核算；二是支持地块组合包供应模式。提出商住用地可与商服用地、市政设施用地（如道路、管网）、公共服务设施用地（如学校、公园）打包组合供应，进一步明确组合供应范围、成本核算规则，全生命周期监管相关要求，在修建性详细规划方案编制中明确项目分期情况，分别核算容积率，绿地率，建筑密度等规划指标；三是鼓励土地短期开发利用。针对政府已完成征收补偿的批而未供土地，鼓励企业开展短期利用开发，进一步明确短期开发的用途、供地方式及程序。四是针对非企业因素导致无法动工开发的闲置用地，采用延期开发处理、土地置换方式进行处置，避免土地资源浪费。
（三）在促进市场流通方面。一是支持预告登记转让，降低土地转让门槛，允许其他市场主体参与开发建设；二是支持无法继续开发建设的项目分割宗地，转让给其他建设单位；三是考虑当前市场行情，允许适当调整自持物业上市交易，盘活闲置资产，依据《切实做好保交房工作总体方案》（国办发〔2024〕26号）的适用范围确定适当调整自持物业适用范围为2024年3月31日之前出让的用地。
四、几个需要说明的问题
（一）“覆土厚度大于0.6米的绿地”指标依据。该标准为种植灌木、草坪的最小覆土要求。
（二）“结构层高不宜大于4.5米”指标依据。根据目前申报的项目方案测算，考虑到车库净高≥2.2米+梁下管线高度通常为0.7米+梁高0.7-1.0米+适度空间预留0.6米，即结构层高不宜大于4.5米。4.5米的设定既能平衡开发成本与使用功能，又能避免开发单位擅自建设夹层的情况。
（三）“规划验收差值2%”的指标依据。根据市自然资源和规划局关于印发《黄石市建设工程规划批后及竣工规划条件合适管理办法（试行）》的通知（黄自然资规函〔2020〕108号）“第二十二条，对2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》试行之后审批且未发现违法建设行为的建设项目，在规划条件核实中计容建筑面积不超过规划审批计容面积2%的，在补缴规费后办理建设工程竣工验收规划条件核实手续。”当测量差值不超过出让时总计容建筑面积2%的，视同符合规划，可按出让时综合楼面地价核算补缴的出让价款，解决了因工程技术误差导致的计容面积差异，补缴程序复杂的问题，进一步优化规划验收补缴出让价款的流程，降低企业时间成本与资金成本。
（四）“满足装配式建筑要求部分的计容建筑面积3%不计入成交地块容积率核算”的指标依据。根据省市文件精神，为加快推进我市新型建筑工业化发展，推广高集成、高工厂化率的装配式技术，推进“好房子”建设，提出采用装配式建筑技术且装配率大于50%的新建住宅或商业开发项目，其满足装配式建筑要求部分的计容建筑面积的3%不计入成交地块的容积率核算，既能激发我市房地产市场采用装配式建筑活力，又能平衡装配式建筑开发成本。
