为贯彻落实党中央、国务院关于盘活存量土地、促进土地资源高质量利用、推动房地产市场平稳健康发展的决策部署，现结合我市实际，我局草拟了《优化房地产用地供应和规划管理的若干措施（征求意见稿）》，现向社会征集意见。
公示时间：2025年10月17日至2025年10月31日，如有意见建议，请于10月31日前通过信函、电话等方式将意见反馈给市自然资源和城乡建设局，联系人：从晓涵；联系电话：07146257309；邮箱：5307330945@qq.com。
关于优化房地产用地供应和规划管理的若干措施
（征求意见稿）
为贯彻落实党中央、国务院的决策部署，进一步盘活存量土地，持续推动我市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际情况，提出以下若干优化措施。
一、优化规划管理
（一）优化地上停车规划管理。未正式办理建设工程规划许可手续或未开工建设申请方案调整的，建设项目经论证地下空间确实难以设置机动车库，可设置地上停车楼或机械式车库，不计算建筑基底面积，不计地面机动车位，绿地率计算为绿地面积总和与停车楼停车或机械车库以外的建设用地总面积比率。地上停车楼或机械式车库不得临城市干道设置，应确保其建筑立面协调美观。
（二）鼓励住宅首层空间多样化利用。居住用地内整体集中连片底层（一层）建筑物，设置停车、无偿移交的公共配套设施、公共开敞空间，不计入容积率建筑面积，其完成面（含覆土）作为室外地坪，以此计算建筑基底面积、建筑层数、规划条件建筑限高的建筑高度，覆土厚度大于0.6米的绿地，计算绿地面积，停车空间内的机动车位不计为地上机动车位（建筑高度超出80米的情形需征询消防救援部门意见）。居住用地内整体集中连片底层（一层）建筑物，结构层高不宜大于4.5米，按低多层建筑退让用地红线，按低多层建筑控制间距，公共开敞空间至少一个长边开敞，沿城市道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，沿相邻用地侧应进行景观化处理，不得沿相邻用地红线设置垂直挡土墙。
（三）加快项目用地开发建设。供地阶段，依项目成熟度提前介入服务审查规划方案、施工图设计方案等，实现拿地即开工。已签订土地出让价款分期缴纳合同的建设单位,可凭《网上挂牌出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件资料和已缴纳不低于50%的土地出让价款票据,先行办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。项目可依法分期建设，在优先建设公共配套设施、满足消防安全等投入使用条件的前提下，允许分批验收。
（四）支持企业优化开发条件。支持房地产开发企业根据市场需求合理调整商住比例，已出让居住用地商住比调整上下幅度在原审批比例的3%以内、且不影响城市片区规划实施，无需办理出让用地规划条件变更手续。在符合规划要求和有关规定条件下，商业综合体项目调整为商住用地的，可根据土地使用权人申请，按程序开展规划调整论证并经市人民政府同意后，采取“收回—调整—供应”的方式再开发。
（五）优化规划验收补缴出让价款。由于工程技术等原因，竣工测量总计容建筑面积与出让时总计容建筑面积之间允许存在合理的差值，差值不超过出让时总计容建筑面积2%的，视同符合规划，可按出让时综合楼面地价核算补缴的出让价款。
（六）鼓励土地混合开发和空间复合利用。支持新产业新业态和新生活方式的空间复合利用需求，商服用地兼容文教体卫养老等服务设施和创新创业空间等经营性或公益性用途，用途之间可合理转换，在满足相邻关系、规划实施要求的前提下，经公示无异议，符合以下情形的，无需调整控制性详细规划或规划条件。一是商业用地、商务办公用地调整为教育、养老设施、体育健身、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施以及科技创新用房；二是居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等本地居民服务的居住公共服务设施。
二、鼓励企业优化开发
（七）支持多用途混合利用。支持商住用地与商服、市政和公共服务设施等用地组合供应，周边市政和公共服务设施用地纳入组合供应的建设成本可作为土地开发费用纳入地价评估，地块成交后，按宗分别签订土地出让合同或划拨决定书，约定规划实施、用途管制、项目运营等全生命周期管理要求，商服、市政和公共服务设施应与住宅同步规划、同步施工、同步验收。
（八）妥善处置非企业因素导致无法开发的闲置用地。非企业自身因素导致无法继续开发建设的闲置用地，由市或区相关行业主管门或相关园区管委会按职责出具影响开工、竣工的书面材料，土地使用权供应方应对未按时开工、竣工的原因进行认定，认定后拟订处置方案，报市人民政府批准后，办理延期手续，签发划拨决定书补充文件或签订补充协议重新约定开工、竣工期限。开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期，不计收违约金。
在具备实施条件的前提下，采取置换方式处置，置换土地应权属清晰、无争议，无预查封、查封等权利限制情形，且已取得不动产权属证书，不改变土地用途，可按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则，由城区政府或园区管委会编制置换方案报经市人民政府批准后，市自然资源主管部门与用地单位签订置换协议，以协议方式办理置换土地出让手续。
(九）优化开工建设条件。市、县应严格执行“净地”供应政策，企业签订土地出让合同后即可进场进行工程围挡、地勘、申请基坑支护及土石方施工许可等事务。待完成规划设计方案评审、取得建设工程规划许可、分阶段办理施工许可后方可全面动工。
三、促进市场流通
（十）支持国有建设用地使用权预告登记。遵循“先投入后转让”的原则，允许未完成开发投资总额25%的国有建设用地，在签订国有建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，领取不动产预告登记证明。国有建设用地使用权转移预告登记证明，可作为申办规划报建等审批手续的土地权属来源依据。当宗地开发投资总额达到25%以上时，买卖双方凭不动产预告登记证明等相关申请材料及时办理不动产转移登记。
（十一）规范分割宗地开发及转让。因项目建设资金困难，达不到建设条件的，经市人民政府批准，可按规定分割宗地进行转让，分割后的地块应具备独立开发条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应开展批前公示，不得损害权利人合法权益。
（十二）允许适当调整自持物业。2024年3月31日之前出让的用地，自持房地产项目确因市场形势发生重大变化无法继续履行自持义务，经征询属地人民政府意见，可由企业提出申请，经住建、自然资源等部门审核，并报市人民政府批准后，可上市交易。
本措施自印发之日起施行，大冶、阳新可参照执行，有效期至2027年12月31日。国家和省出台相关支持政策的，按上级有关规定执行。此前我市相关政策措施与本措施不一致的，以本措施为准。
