一、起草背景
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，根据省住建厅、省财政厅、省自然资源厅、人民银行湖北省分行、国家金融监督管理总局湖北监管局联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（鄂建文〔2024〕24号）精神，对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，支持按“商改住”进行规划调整。为加快构建房地产发展新模式，进一步满足居民多样化改善性住房需求，促进全市房地产市场平稳健康发展，在学习借鉴宜昌、昆明、武汉等地经验的基础上，结合我市实际，我科起草了《黄石城区存量商业服务业用地规划用途优化调整工作方案》（以下简称《方案》）。
二、起草依据
（一）中华人民共和国土地管理法
（二）中华人民共和国城乡规划法
（三）招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部第39号令）
（四）省自然资源厅 省住建厅《关于规范国有建设用地改变土地用途管理的意见》（鄂自然资函〔2023〕151号）
（五）省住建厅 省财政厅 省自然资源厅 人民银行湖北省分行 国家金融监督管理总局湖北监管局关于印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（鄂建文〔2024〕24号）
三、《方案》有关内容说明
为加快资源利用方式转变，有效盘活存量土地资源，支持高品质住宅建设，不断提高土地要素配置的精准度和土地利用效率，《方案》在国家、省级政策文件的基础上，进一步明确了“商改住”项目的适用条件和办理流程，主要体现在：
（一）关于适用条件。《方案》明确“商改住”项目的适用条件：2024年3月31日之前供应的项目，已取得土地使用权且签订出让合同满两年但未开发建设、具备独立成宗或独立开发建设条件、已缴清全部土地价款且办理了不动产首次登记、无抵押和司法查封且权属清晰、无争议纠纷的商业服务业用地，经论证可行后可依规依程序调整为住宅用地。
（二）关于办理流程。按照“以需定购、双方自愿”的原则，对于符合调整规划用途条件的，采取“收回—供应”方式依法办理规划和供地手续，进一步细化“商改住”项目的调整程序，增加高品质住宅建设供给，不断优化房地产用地规划和审批服务。
（三）关于工作要求。《方案》对“商改住”项目实施过程明确了相关要求与职责。一是政府收回收购土地要坚持量力而行，统筹测算各类用地需求和项目资金，在审慎研究论证、收支平衡前提下实施，防止借处置存量土地之名新增政府隐性债务。二是实施过程中在风险评估、方案论证、集体决策等各个环节要求严格把关，科学、合理、有序推进项目落地。三是要加强对“商改住”项目巡查和监管，督促土地使用权人严格落实履约义务，加快项目建设速度，早日形成投资实物量。
