为建立健全我市用地保障支持体系，破解用地“疑难杂症”和堵点痛点问题，进一步完善国有建设用地使用权配置制度，发挥资源要素支撑作用，结合我市实际，我局草拟了《全力做好用地保障服务经济社会高质量发展若干措施（征求意见稿）》，现向社会征集意见。
公示时间：2024年3月26至2024年4月10日，如有意见建议，请于4月8日前通过信函、电话等方式将意见反馈至黄石市自然资源和规划局。联系人：游小平；联系电话：07146257309；邮箱：530733094@qq.com。
附件：全力做好用地保障服务经济社会高质量发展若干措施
（征求意见稿）
黄石市自然资源和规划局
2024年3月26日
全力做好用地保障服务经济社会高质量发展若干措施（征求意见稿）
为贯彻落实党中央、国务院关于稳经济决策部署以及市委、市政府和省自然资源厅工作要求，努力破解土地资源要素保障制约难题，提高服务效能，维护合法权益，促进土地资源优化配置和高效利用，不断优化营商环境，为推动我市经济社会高质量发展提供用地保障，结合我市实际，制定如下措施。
一、保障民生用地需求，提高服务效能
符合《划拨用地目录》和有关产业用地政策的建设用地项目，办理划拨供地手续不得区别对待民间投资、外商投资或政府和社会资本合作项目。对未列入《划拨用地目录》但行业主管部门认定为公益性或非营利性的建设用地项目，自然资源和规划部门报请同级人民政府同意，可采取划拨方式供地。
对关系民生的城市基础设施项目，以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施项目，可采取“批供合一”方式供地，在土地征收和农用地转用经批准实施后，自然资源和规划部门可直接核发划拨决定书和建设用地规划许可证，不再报请同级人民政府审批。
对于《划拨用地目录》明确要求“非营利性”或“公益性”的建设用地项目，自然资源和规划部门可要求建设单位提供行业主管部门对拟使用土地者的非营利性质证明文件，但不得对《划拨用地目录》未明确要求“非营利性”或“公益性”的建设用地项目提出同等要求。
二、完善协议出让规则，降低交易成本
原划拨、承租国有建设用地使用权人申请办理协议出让，以及划拨、承租国有建设用地使用权转让申请办理协议出让的，除划拨决定书、租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回国有建设用地使用权重新公开出让的外，依人民法院生效判决的物权承接人申请，可办理协议方式出让手续。
对符合国土空间规划，不能单独成宗开发建设的不规则地、边角地、夹心地、插花地等零星土地，用地面积3亩以下的（含3亩），自然资源和规划部门可自行通过集体决策，采取协议出让方式供地；用地面积3亩以上的，自然资源和规划部门应当报请同级人民政府同意，采取协议出让方式供地。与相邻地块“并宗”出让项目，且时间间隔在一年内，可直接采用相邻地块地价征收土地出让价款。
政府实施国土空间规划进行旧城区改建或公益事业设施建设，需要搬迁的工业项目以及退城入园工业项目，符合国家产业政策的，报县（市、区）人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让方式为原土地使用权人重新安排工业用地。
符合划拨用地目录的公益性项目，配建的经营性用途土地可采取协议出让方式供地。规划指标难以明确经营性配套建筑占地面积的，按其建筑面积占比分摊土地面积评估地价。
以授权经营方式取得的建设用地使用权转让，不再报经原批准建设用地使用权授权经营的机关批准，被授权经营企业报经有资产处置权的上级主管部门（单位）同意后，参照划拨土地使用权办理协议出让手续。
符合划拨供地条件的建设用地项目，鼓励实行有偿使用，可采取协议出让方式供地，但不包括公共道路、公共广场、开放绿地等土地使用权。
独立成宗土地原划拨土地使用权协议出让，按现时评估土地市场价格的50%征收土地出让价款（另50%视同划拨权益价），估价宗地容积率按总建筑面积除以实际用地面积确定。
成套住房原划拨土地使用权协议出让，土地出让价款按房屋成交价格的1%征收，房屋成交价格按税务部门计征契税价格确定；难以单独成宗的分割商业和其他用途房产原划拨土地使用权协议出让，按房产建筑面积乘以对应区域、用途楼面地价的20%征收土地出让价款（出让价款=建筑面积×楼面地价×20%），楼面地价按房产所在区域对应土地级别基准地价除以公示地价设定平均容积率计算（楼面地价=基准地价÷容积率）。分割房产由市不动产登记中心会同税务部门采取“一窗受理、一窗通办”，收取土地出让价款和相关税费后，直接办理不动产登记。
原企业改制出让土地使用权转让，根据土地出让合同约定，企业改制出让土地使用权缴纳出让价款时已享受优惠政策的，按现时评估土地市场价补缴差额土地出让价款。差额土地出让价款＝现时评估土地市场价×（划拨土地使用权协议出让应征收土地出让价款比例－改制土地出让合同约定的已缴纳土地出让价款比例）。
已出让土地增加建筑面积或改变土地用途等使用条件的，以规划许可或验收时间为评估时点评估楼面地价，确定补缴出让价款。土地出让时规划指标未明确商住比例的，按综合楼面地价评估。
三、创新土地配置方式，促进要素流通
在规划编制、规划实施阶段，合理引导功能混合、地块性质兼容，依据国土空间详细规划确定主导土地用途、空间布局及比例，支持不同用途地块混合供应，并按主导用途确定土地配置方式，结合兼容用途及其建筑规模比例综合确定地价。主导用途符合《划拨用地目录》的，土地先按划拨方式供应，兼容用途中涉及经营性用地部分按照相关规定办理土地有偿使用手续。不同用途土地之间无法物理分割，可在划拨决定书中补充增加经营性用地出让相关条款，不再单独签订土地出让合同。
为保护生态环境，对关系民生的乡村产业用地和城市基础配套设施用地，无法实施片状建设的，可采取点状规划、点状报批、点状供应。
已出让尚未建设的商住综合用地，在确保总建设量、容积率不改变，公共服务及基础设施配套齐全，规划论证符合要求的前提下，经属地政府报请市人民政府同意，可按“商改居”进行规划调整，适当降低商住配比，原规划条件中商业占比下限高于10%的，可调整至10%，未增加建筑面积的，不再补缴出让价款，按规划批准调整指标进行验收并办理不动产登记。已享受招商引资优惠政策或属核心商圈、片区商务中心的项目，以及商业综合体“盒子”原则上不纳入“商改居”范围。
政府因城市建设和公共利益需要调整国土空间规划，腾退的建设用地单位仍有投资建设意愿的，属地城区政府可按照用途相同、面积相当的原则，采取土地置换方式为建设单位重新安排建设用地。属地城区政府将土地置换方案报请市人民政府批准后，置换的土地可按协议出让方式供应。
风景名胜区范围内的配套服务设施（不含住宅），土地使用权属国有建设用地且符合城市规划的，可采取租赁方式供地；用地性质符合划拨用地目录的，可采取划拨方式供地。建设用地使用权人应当为风景名胜区管理机构、政府指定单位或政府平台公司。
四、简化规划用地审批程序，保障合法权益
原划拨土地使用权转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，市不动产登记中心依据转让方或受让方提供的转让（含买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并分立等）材料，视同已获得转让批准，可直接按划拨土地使用权办理不动产转移登记，充分保障交易自由。
已办理房产登记未办理土地登记的历史已建成用地项目，由属地城区政府界定用地范围，经公告权属清晰无争议的，视同房产权利人取得划拨土地使用权。已办理房产登记未办理土地登记的成套房产，视同房产权利人已取得划拨土地使用权。
原划拨土地使用权办理协议出让时房地登记用途不一致的，按房产登记用途进行土地用途归类，按归类后土地用途土地市场价的50%征收土地出让价款，因土地分类政策更迭导致已登记土地用途发生改变的，按照《用地用海分类指南》（试行）重新归类。归类后土地用途符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式办理不动产登记；归类后土地用途为经营性用地的，办理协议出让后再办理不动产登记。
政府实施老旧城区改造主导征收的房产拟保留的，由辖区政府确定的保留建筑承接主体持生效的征收决定、确定承接主体的决定等资料办理转移登记；因历史原因规划、用地、建设等手续不全未办理登记的，按现状完善验收手续后，为征收主体或承接主体办理不动产登记。
因历史原因已建成使用但未办理土地和房产登记、无权属来源的建设用地项目，在满足质量和消防安全的前提下，由属地城区政府按“一事一议”原则报请市人民政府同意按历史遗留问题处理的，自然资源和规划部门按现状出具规划指标图，经公告权属清晰无争议的，补办协议出让手续后再办理不动产登记，土地出让价款评估时点以项目建设时政府及有关部门批准文件时间为准，无批准文件的，以属地政府调查核实时间为准；符合《划拨用地目录》的建设用地项目，补办划拨供地手续后再办理不动产登记。对于开发建设主体灭失、失联或名存实亡的，按照“属地管理”原则，由属地政府将其列入失信人实施联合惩戒，市不动产登记中心根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题通知》（自然资发〔2021〕1号）精神办理不动产登记。
本措施自印发之日起施行，有效期五年。大冶市、阳新县、开发区·铁山区、新港园区可参照执行。
