根据《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）和《省自然资源厅 省农业农村厅关于印发<湖北省保障农村村民住宅建设合理用地实施细则>的通知》，我局起草了《黄石市农村村民建房管理暂行办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见和建议。
截止时间：公告之日起至2021年4月21日。（根据自然资源规范性文件管理规定第十一条，公开征求意见的期限不得少于十五日。因此该规范性文件本次在门户网站公开征求意见15日。）
反馈方式：将书面意见或建议反馈至我局建设项目规划科或发送至我局邮箱hszrzyhghj@163.com。反馈意见或建议请留下姓名和联系方式，以便进一步联系。
联系电话：0714-6285510
黄石市自然资源和规划局
2021年4月6日
附件：
黄石市农村村民建房管理暂行办法
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为加强我市农村村民建房管理，节约集约用地，规范审批程序，改善乡村人居环境，建设美丽乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《湖北省土地管理实施办法》《湖北省城乡规划条例》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》等有关法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定本暂行办法。
第二条 本市行政辖区内城镇开发边界以外区域，农村村民在宅基地建房（包括原址翻建、改扩建、异址新建）管理，适用本暂行办法。
第三条 农村村民建房应符合国土空间规划、村庄规划和相关保护规划等规划要求，应符合安全、适用、经济、美观的要求，体现本地历史文化、鄂东南民居特色和乡村风貌。
第四条 农村村民建房应坚持节约集约用地，充分利用村内旧宅基地、空闲地和未利用地。凡能利用村内旧宅基地、空闲地和未利用地的，不得新占其它土地。农村宅基地建房涉及占用农用地的，应按《土地管理法》第四十四条和省人民政府规定权限、程序依法办理农用地转用审批手续。
第五条 农村村民建房要依法落实“一户一宅”要求，严格执行宅基地标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以因地制宜采取集中连片建设、集中统建、多户联建、新型社区建设等方式，最大程度保障户有所居，不得强制农村村民搬迁和上楼居住。
第六条 禁止未批先建、超面积占用宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁买卖农村宅基地，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
第二章 职责分工
第七条 各级各部门要在党委政府统一领导下，按“市级指导、县级主导、乡镇主责、村组主体”的原则，认真落实属地管理责任，切实做好农村村民建房有关工作，为农村村民提供便捷高效的服务。
（一）县（市、区）人民政府
县（市、区）人民政府负责统筹宅基地和建房审批管理工作，组织协调相关部门、乡（镇）人民政府、村级组织依法履行职责；出台农村宅基地和建房审批管理制度（细则）；确定辖区内农户宅基地面积限定标准，对住房占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌进行规定。审批乡（镇）人民政府组织编制的村庄规划，依法审批或报批农用地转用手续，切实保障农村村民建房用地需求。完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，稳妥消除具备分户资格的农户存在的分户障碍。大力推广鄂南民居建筑，出台奖补政策，对选用农村住宅图集中推荐建筑外观效果进行建设的农村村民，予以适当资金奖励。
（二）乡（镇）人民政府
乡（镇）人民政府负责组织编制村庄规划，承担农村宅基地建房审批、巡查监管工作，依法查处违法违规建设的行为，设立审批服务窗口，建立乡（镇）农业农村（农经）、自然资源和规划、住房和城乡建设等机构联审联办机制，公布流程要件，核发《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，每季度首月5日前将上季度审批情况报县级有关主管部门和单位备案，建立宅基地用地建房审批管理台账。
（三）农业农村（农经）主管部门
县（市、区）人民政府农业农村（农经）主管部门根据部门的职责，负责指导宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准、违法占用宅基地案件查处、违反农村宅基地法律法规行为的监督检查，以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作，建立相关制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，将农村村民建房新增宅基地需求及时通报同级自然资源主管部门，参与编制国土空间规划和村庄规划。
（四）自然资源和规划（林业）主管部门
县（市、区）人民政府自然资源和规划主管部门负责组织编制县级国土空间规划、土地利用计划，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导乡（镇）人民政府编制村庄规划，依法办理农用地转用审批相关手续，依法办理使用林地审核审批手续，依法办理宅基地房屋不动产确权登记，对违反土地管理法律法规的行为进行监督检查，加强农村建房审查和建房规划许可有关工作的指导。
（五）住房和城乡建设主管部门
县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门负责组织编制和推广农村住宅图集，加强乡村建筑风貌引导，推介特色乡村建筑，组织开展农村工匠培训，指导乡镇人民政府做好农房建设质量和安全管理等工作，指导历史文化名镇、名村的规划和建设。
（六）其他政府职能部门
县（市、区）人民政府财政、生态环境、城管等主管部门按照各自职能职责，负责农村村民建房指导、监督等管理工作。
第三章 规划建设管控
第八条 县（市、区）、乡（镇）人民政府编制国土空间总体规划和村庄规划时，应统筹考虑宅基地规模和布局，为农村村民住宅建设用地预留空间，合理科学划定村庄集中建设区，让宅基地审批有规可依。
第九条 要充分运用村庄规划成果，按照“多规合一”村庄规划的要求进行评估。经评估符合要求的，严格依规实施；需要优化提升的，完善报批后依规实施；村庄规划暂未批准的，要统筹考虑宅基地用地规模和布局，做好与未来规划衔接。
第十条 农村村民建房，应当尊重村庄传统选址格局，尊重现状地形地貌，保护自然景观要素，严禁在建设过程中大填大挖，破坏环境。
第十一条 加强历史文化风貌管控，农村村民在历史文化名村、传统村落等自然历史文化资源的村庄建房的，应当尊重和保护村庄传统肌理脉络、山水田园空间格局、建筑风貌等，建造用材、色彩应与村庄整体环境相协调。
第十二条 禁止在农村下列区域新建、改扩建住宅：
（一）永久基本农田保护区；
（二）自然保护地核心保护区内；
（三）江河湖泊库区保护范围；
（四）电力高压走廊以及铁路公路两侧建筑控制区；
（五）有重大地质灾害以及安全隐患区；
（六）城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域；
（七）法律、法规规定的其他禁止建房区域。
第十三条 符合下列条件之一的村民，可以申请住宅建设：
（一）现有住房无法满足住房需求，具备分户条件的；
（二）现有住房属于危房需要拆除重建的；
（三）原有住房因灾毁需要重建的；
（四）因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行搬迁的；
（五）现有宅基地面积尚未达到相关文件规定的限额标准需扩建的；
（六）法律、法规、规章规定的其他情形。
第十四条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，依据规划进行房屋建设，新建、改建房屋宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米，建设时应按照批准的四至范围、占地面积使用宅基地。
第十五条 依据村庄规划，农村村民在划区内建设的，每栋建筑层数依据规划原则上不超过三层；不得使用钢结构屋顶改造加层；院落、附建等建筑风格应当与周边环境保持和谐统一；建设时应按照批准的建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑风貌等要求进行建设。
第十六条 城乡道路沿线两侧严格控制建造住宅，确需批准建设的，拟建房屋与道路规划红线的距离为：国（省）道不少于30米，县（乡）道不少于20米，村级道路不少于10米；旅游景观道路、进出城门户道路两侧不少于50米；在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于50米；在铁路沿线建房的，拟建房屋与铁路用地边缘距离不少于50米。
第十七条 农村村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：
（一）不是本集体经济组织成员的；
（二）不符合村庄规划的；
（三）不符合“一户一基”规定的或者建新房而原宅基地不同意退出的；
（四）原有住房出卖、出租、赠与他人；
（五）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。
第四章 规范审批管理
第十八条 村民申请宅基地建房（含改扩建），应当持下列材料向村民小组或者村级组织提出申请：
（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表（审批表）；
（二）申请人身份证、户口簿或者其他可证明村民身份的材料；
（三）属于拆旧建新的，对于异地建设的需提供原宅基地土地使用证和同意自愿退出原宅基地并交由村集体调剂处理的承诺书。
第十九条 村级组织审核。农村村民向所在地村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，10个工作日内完成村民讨论或者征求本小组村民意见，获得通过的，将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在本小组显著位置予以公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，村小组将相关材料交付村级组织审核，通过审核的，在村务公开栏公示不少于5个工作日，没有异议的，由村级组织出具意见，将相关材料报送乡镇人民政府。没有分设村民小组或者宅基地和建房等事项已统一由村级组织办理的，农村村民直接向村级组织提出申请，村级组织在20个工作日内提交村民代表会议讨论，获得半数以上通过的，公示不少于5个工作日后，由村级组织出具意见，将相关材料报送乡镇人民政府。
第二十条 乡（镇）政府审批。受理窗口在接到申请材料后，按照联审联办审批机制进行审核，乡镇人民政府根据相关联审机构提出的审批建议以及有关部门的意见，对农户宅基地申请进行审批，予以批准的，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并向社会公告审批结果。不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。乡（镇）人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存。
第二十一条 严格用地建房全程管理。乡（镇）人民政府要全面落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求。审批前，组织实地审核农村村民申请条件、建房位置、面积、规划、地类、公示、退出原宅基地等情况；批准开工前，组织实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、防线；建房完工后，组织验收，实地查验村民是否按批准的或占地面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等要求建设住房。对验收通过的，由乡（镇）人民政府出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。
第二十二条 登记发证。农村村民凭《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，向不动产登记部门申请办理不动产登记。
第五章 法律责任
第二十三条 强化监管责任。各乡（镇）人民政府要依法组织开展农村宅基地用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。村级组织对未批先建、少批多建、批东建西等违建行为要做到早发现、早制止。有未依法取得乡村建设规划许可或未按照乡村建设规划许可进行建设的行为，由各乡（镇）人民政府依法查处。对违法违规占地建房行为，由相关主管单位依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定进行处理。
第二十四条 严肃工作纪律。各县（市、区）人民政府、乡（镇）人民政府、各有关部门和农村基层组织要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第六章 附 则
第二十五条 本暂行办法由黄石市自然资源和规划局、黄石市农业农村局和黄石市住房和城乡建设局负责解释。
第二十六条 本暂行办法自印发之日起施行。
第二十七条 本暂行办法自公布之日期试行，有效期三年。
